LenguaEtapas de los bienes inmuebles
Ir a través de una agencia tiene varias ventajas. En primer lugar, le ofreceremos un número de unidades que la agencia tiene y se puede ampliar a las redes de colegas. El agente también es un excelente moderador de los activos financieros de los vendedores que a menudo tienden a exagerar . Una vez que el pozo se encuentra, se comprobará la calidad , el cumplimiento normativo ( certificados y diagnósticos ) , la regularidad de los títulos de propiedad , servidumbres potenciales. El agente también le puede asesorar sobre la financiación del proyecto. Por último , cuenta con los argumentos necesarios para reducir el costo de comprar a precio de mercado y negociar con el vendedor el importe de los gastos , la vivienda y los impuestos de propiedad .
Cálculo de los costes
Antes de empezar, tómese el tiempo para calcular el presupuesto total del proyecto, por no hablar de los honorarios de abogados ( 3 % del precio de compra de un nuevo hogar , un 7% para el primero ) , en movimiento, cualquier trabajo ... También medir la cantidad total de los pagos ( préstamos préstamos pendientes , costes fijos ) que asciende a como máximo el 33% de la renta neta de los hogares . Se requiere un rápido recorrido a través de su banco.
La firma del acuerdo o promesa de venta
Es el acto por el cual el vendedor se compromete a vender la propiedad a un comprador que especifica los términos de la venta . Todavía es necesario hacer claramente la distinción entre las dos fórmulas . El compromiso es más que una promesa a menos que una venta . Con la firma de este contrato , se compromete a comprar. La ventaja es que la exención de los derechos de inscripción . En el acuerdo de venta, se reserva el derecho de comprar o no, dentro de un límite de tiempo con el vendedor .
Si acepta, se dice que el ejercicio de la opción . El riesgo es que el vendedor era , mientras tanto , la transferencia de la propiedad a otro comprador y no se puede recurrir a la ejecución de la venta . Si usted no compra , perderá su depósito. En esta fórmula , es necesario también para cumplir con la cuota de inscripción . En ambos casos , la firma del contrato preliminar suele ir acompañada por el pago de un depósito ( depósito) de hasta el 10 % del precio de venta de la propiedad .
Su no cumplimiento implica el pago de daños y perjuicios. Sin embargo , puede insertar una cláusula suspensiva ( negativa a préstamo del banco , derecho de tanteo por el municipio, el descubrimiento de una servidumbre de paso de una planificación seria ) , lo que permite identificar que sin compensación. Usted tiene un período de reflexión de siete días para abandonar la adquisición.
En cualquier caso, si espera a la aprobación de un banco hipotecario , no te olvides de incluir una cláusula que indica que el fracaso para obtener el préstamo , que se libera de cualquier responsabilidad y puede obtener su indemnización por inmovilización . Se tarda alrededor de tres meses , ya veces más , para obtener información del gobierno y los documentos necesarios para la venta : los registros vitales , estado hipoteca , catastral planificación carpeta de extracción , el diagnóstico técnico , cuestionario síndico ... Durante este período , el notario es el récord de ventas .
Montaje de la oferta de préstamo archivo
Una vez que el acuerdo firmado , usted puede centrarse en la financiación del proyecto. En una primera visita al banco , a su asesor financiero revisará su perfil ( estado civil, ingresos , capacidad de ahorro , estabilidad en el empleo , la antigüedad , los préstamos pendientes , bienes raíces ... ) . Tenga en cuenta que dependiendo de sus ingresos , varios préstamos beneficiosos pueden ser otorgados a usted ( préstamo sin intereses , el préstamo de 1 %, el préstamo para la vivienda social).
Para montar el archivo, los siguientes documentos son requeridos : documento nacional de identidad o de residencia , libro de familia , capitulaciones, eventual sentencia de divorcio , comprobante de tarjeta de dirección , el último impuesto, el último boletín salario con el comprobante de la fecha de entrada , la evidencia de otros ingresos (tierras, arrendamientos , CAF) , los últimos tres estados de cuenta bancarios que soportan las cargas , la evidencia de otros préstamos pendientes o solicitado la operación financiada . Para comprar un apartamento en un edificio de apartamentos o un edificio antiguo , se debe presentar el contrato preliminar .
El banco emite un acuerdo en principio y luego envía el archivo a un órgano que garantice su acuerdo de salvaguardias o no. El depósito es un compromiso para garantizar el pago de la hipoteca en caso de impago por parte del prestatario. Hay varios tipos :
- La garantía de un individuo , el banco puede aceptar , en determinadas condiciones de crédito, que el garante de terceros para garantizar el préstamo. Este compromiso deberá formalizarse mediante escritura privada suele ser gratuito .
- Los bonos hipotecarios ( o depósito en efectivo) : Una tercera parte concede una hipoteca sobre su propiedad para garantizar el préstamo . Es caro y requiere la liberación de pago en caso de salida .
- El privilegio denier prestamista : Es la garantía hipotecaria retenido cuando el préstamo es para la adquisición de la reventa de bienes raíces o completado. Su inclusión es más barato que la hipoteca porque no están sujetos a la tarifa de registro de la propiedad de 0,615 % de la cantidad del préstamo . Su costo es bajo, pero requiere la liberación de pagos en caso de salida.
- La compañía de seguros : Fundada por los bancos , se les llama Crédit Logement SACCEF , CAMCA o SOCAMI y reducir sus costos de garantía . La compañía de seguros se compromete a sustituir al deudor en el caso de los plazos de pago no . Si el costo de la entrada es alta , tiene ventajas tales como la ausencia de cargos y la liberación de escritura privada .
- El funcionario de seguridad mutua : Los funcionarios y profesiones se pueden beneficiar de una garantía libre con este tipo de depósito : Educación ( MGEN ) , RATP , PTT, policía , militar ( GPM ) . Los criterios de aceptación son todavía muy estricta en términos de contribución o la relación de la deuda.
Todo el procedimiento dura entre uno y dos meses . Por último , el banco le envía una oferta de préstamo que resume los términos del contrato ( tipo de préstamo , el costo total , la tasa efectiva total ... ) . A la recepción de esta carta, que tiene un período de reflexión de diez días para aceptar o rechazar los términos del préstamo. En el undécimo día y no antes de devolver su oferta firmada por correo. Usted recibirá un par de días más tarde su cheque.
La firma de la escritura de compraventa
Notario , de firmar el acto oficial en el que te hace se convierte en el propietario. El contrato debe incluir la dirección de la vivienda , su área , la descripción de todas las piezas y los muebles finalmente vendido, servidumbres , la presencia o ausencia de una hipoteca sobre la propiedad vendida , su estado civil total y el vendedor y el nombre del penúltimo propietario y el notario de que se trate, la fecha para la entrada en el local , el precio y condiciones de pago .
A continuación, usted paga el saldo del precio de compra de la propiedad y los gastos notariales (tasas , impuestos recaudados por el Estado, los costes de la hipoteca o la seguridad de su préstamo ) . Las llaves de su casa en la que se otorgan los certificados de propiedad , muy útiles para su administración ( suscripciones de agua, gas , electricidad, teléfono , seguros contra incendios, matriculación de los niños en la escuela ) .
Trámites posteriores
A partir de entonces , el notario envía la escritura de la oficina de la hipoteca en el que se publicó en el archivo de estado. Más tarde recibió una " copia fiel " con el sello de la administración tributaria : el título, el original será conservado por el notario . Entre la firma de la escritura de compraventa y la recepción de su título, que toma generalmente de tres a seis meses. Incluso si todos estos trámites le parecer largo y complicado , usted dice que esto no es nada en comparación con la diversión que usted tendrá cuando usted cómodamente asentado en su nuevo "Home Sweet Home " !
