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Investissement immobilier

Faites un bon investissement avec Leapfrog Properties


 

Investir dans la pierre est bien connu pour sa sécurité et sa stabilité! Ce type d’investissement est incontestablement un placement long terme. Il présente de nombreux avantages pour l’investisseur et répond à de multiples objectifs : diversifier ses placements, se constituer un capital tout en protégeant sa famille, assurer des revenus complémentaires pour sa retraite, et dans le cas de dispositif fiscaux d’alléger ses impôts. L’investissement immobilier assure aux acquéreurs une constance de la rentabilité générée. Si de nombreux placements financiers peuvent générer de fortes rentabilités à court terme, les placements immobiliers se révèlent souvent plus compétitifs à long terme, notamment grâce à la valorisation de la valeur vénale du bien. Découvrez ci-dessous les raisons et les avantages de l’investissement immoblier en France !

 

Le marché immobilier en 2012

 

Après une année 2011 particulièrement bonne, le marché immobilier français en 2012 est marqué par la légère baisse des prix. En effet, le prix des maisons dans l’ancien a diminué de 1.5% par rapport à 2011. D’autre part, il s’est effectué 730000 transactions immobilières dans l’ancien en 2012, soit une diminution de 12% en comparaison avec 2011. Ce recul est notamment du à la situation économique actuelle et aux annonces de mesures d’austérité, telle que la suppression de la Loi Scellier pour 2013. La tendance globale doit cependant être relativisée car le marché français est bien plus complexe. Il existe, en effet, de profondes différences entre les zones géographiques. Si la tendance est au recul, certaines zones et agglomérations sont en pleine expansion. Le prix de l’immobilier en province pour une maison, a diminué de 9% en moyenne, en revanche les prix, dans des régions comme la Haute-Savoie, augmentent de 3.60%. La localisation d’un bien immobilier est importante en matière d'investissement immobilier et le sera d’autant plus dans le contexte économique actuel.

 

Les avantages fiscaux

 

Le dispositif Duflot

Le dispositif fiscal d’investissement locatif issu de la loi Duflot, en vigueur depuis le 1er janvier 2013 succède à la loi Scellier, et organise une réduction d’impôt de 18%. La Loi Duflot s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf, destiné à la location, ou en l’état futur d’achèvement. 

Le principe reste identique : acquérir un bien immobilier neuf répondant à certains critères, s’engager à le louer pour une durée minimale de 9 années, en respectant des conditions fixées par la loi ,et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt calculée par application d’un pourcentage du montant du prix de l’investissement (montant de l’acquisition).

Le dispositif Duflot ouvre à une réduction d’impôt de 18% et se calcule comme suivant :

▪Acquisition d’un terrain et construction d’une maison : montant de l’investissement : 200 000€.

▪Application du pourcentage de 18% pour calcul de la réduction d’impôt: 200 000 x 18% = 36 000€.

▪Le réduction d’impôt est repartie sur 9 années, soit 36 000/9 = 4000€/an.

Le propriétaire investisseur pourra déduire de son montant d’imposition une somme de 4000€ pendant 9 ans. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’Impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).

Les logements concernés sont les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la réglementation Duflot, à savoir RT2012 ou BBC 2005.

La réduction d'impôt de la Loi Duflot s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté ministériel, dans les zones A, A bis, B1 et B2. Ce programme a pour objectif de soutenir la construction de 500 000 nouveaux logements dans des zones où la demande locative est importante. En ce sens, la loi Duflot a une visée plus sociale que le dispositif Scellier. En effet, au niveau des conditions de locations, le bien doit être loué à un loyer 20% inférieur aux loyers du marché, et un plafond sur les revenus des locataires est mis en place.

Ce dispositif fiscal n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Les logements en indivision offre une réduction d’impôt à chaque bénéficiaire dans la limite de leur quote-part. Le dispositif fiscal est également applicable à une SCI.

Enfin, il convient de noter que la réduction d’impôt entre dans le plafonnement des avantages fiscaux porté à 10 000€ pour les revenus 2013 (impôts 2014). Le plafonnement des avantages fiscaux est un mécanisme créé, depuis l’imposition des revenus de 2009, pour éviter que les contribuables cumulent les avantages fiscaux de manière illimitée, et réduisent ainsi leur imposition sur le revenu à néant. Les avantages fiscaux concernés par ce plafonnement peuvent prendre la forme d'une déduction du revenu imposable (charges déductibles), d'une réduction d'impôt ou d'un crédit d'impôt. Le plafonnement global s'applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie d'un investissement (par exemple, l'investissement locatif dit Scellier ou Duflot) ou d'une prestation (par exemple, l'emploi d'un salarié à domicile, ou les frais de garde des jeunes enfants). Ainsi, le plafonnement global des niches fiscales consiste à limiter le montant de ces réductions, crédits d'impôt, et charges déductibles dont le contribuable peut bénéficier chaque année en matière d'impôt sur le revenu. Pour l'imposition des revenus de 2012, le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser la somme des 2 montants suivants : un montant forfaitaire de 18 000 €, et un montant proportionnel égal à 4% du revenu imposable du foyer fiscal. Exemple : pour un revenu imposable en 2012 est de 100 000 €, le plafond global des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier est de 18 000€ + (4% de 100 000€ soit = 4000€), soit au total 22 000 €. A partir de 2013 (impôts 2014), le plafond sera réduit à 10 000€ pour tous et la part proportionnelle sera supprimée. Cette règle s'applique pour tous les foyers bénéficiaires d’avantages fiscaux.

 

Le dispositif Scellier

Dispositif d’incitation fiscale mis en place par l’état, la loi Scellier permet de réaliser un investissement locatif tout en profitant d’une réduction d’impôts. Cet investissement est grevé de l’obligation de louer votre bien immobilier pour une période minimale de 9 ans.

La Loi Scellier 2012 s’oriente exclusivement vers les logements répondant à la norme BBC, Bâtiment Basse Consommation. La réduction d’impôts accordée correspond à 13% de l’investissement réalisé. Ce dispositif est ouvert à tout contribuable, résident français. La Loi Scellier ne s’applique que pour les logements neufs ou en VEFA. Le montant d’achat maximum pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôts est désormais défini en fonction de la surface du logement et de sa localisation (le montant d’achat maximum était préalablement défini à 300 000 Euros). Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif et la location du logement est encadrée en terme de montant de loyer.

Le gouvernement a voté la non-reconduction du dispositif Scellier en 2013, lequel devait initialement être reconduit jusqu'en 2015. Ce dispositif, dans la lignée de multiples dispositifs fiscaux antérieurs, avait pour conséquence de maintenir le marché immobilier du neuf très attractif, et ainsi d'assurer le niveau de logements disponibles sur le marché locatif, objectif originel des dispositifs fiscaux français.

 

Le dispositif Bouvard

L’investissement Bouvard (LMNP Scellier) s’adresse principalement aux contribuables français investissant dans des résidences de services en 2012, 2013 et 2014. Tout contribuable domicilié en France qui acquièrent entre le 1erjanvier 2012 et le 31 décembre 2012 peut bénéficier de la loi Bouvard 2012. Le dispositif est ouvert à des investisseurs non-résidents. Ils ne bénéficieront pas de la réduction fiscale proposée mais uniquement de l’avantage du remboursement de la TVA sur le prix d’acquisition.

Sont visées les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourisme classées, les résidences de santé publique. Le bien doit être loué meublé à l’exploitant d’une résidence de services au moins pendant une période de 9 ans. La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé par le biais d’un bail commercial.

Cet investissement ouvre droit au remboursement de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien et à un abattement sur le revenu, c'est-à-dire une réelle réduction d’impôt étalée sur 9 ans et reportable. La réduction d’impôt s’élève à 11% pour les investisseurs 2012, avec un plafond de 300 000 Euros. Cette réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Par exemple : Investissement de 200 000€ TTC (167 224€ HT + 32 776€ de TVA récupérable). La réduction est de 11% de 167 224€ soit 18 394€ sur 9 ans, à savoir 2044€ par an de réduction d’impôt. Si une fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année excède l’impôt du par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 ans).

 

Les raisons et les avantages de l'investissement immobilier en France

 

Investissement grevé d'un dispositif fiscal ou acquisition classique d'un investissement locatif, la France est un des pays du monde les plus sûrs pour investir. Vous trouverez ci-dessous les principaux avantages et raisons d'investir dans une propriété en France.

• La France est un pays juridiquement stable: le processus d’acquisition est réglementé et encadré par la loi et garantie ainsi aux acquéreurs une stabilité de leur investissement et de leur statut de propriétaire.

• Les taux d’emprunt sont compétitifs : les établissements bancaires français sont compétitifs et proposent des taux d’intérêts bas, offrant aux acquéreurs et investisseurs des solutions de financement attractives.

• La France, première destination touristique : la France reste la première destination touristique mondiale, avec 76,8 millions de touristes étrangers accueillis en 2010, selon l'Organisation mondiale du tourisme. La demande est importante. Pour les investisseurs en résidences de tourisme classées, le positionnement touristique de la France est un atout majeur. Cet engouement pour la France est dû à des facteurs clé tels que les transports, les infrastructures, le style de vie, la gastronomie, la richesse de son histoire et la diversité de ses cultures régionales, et aussi grâce à son climat tempéré, à sa diversité de paysage (mer, montagne…) offrant de multiples activités sportives et de détente. En 2011, les touristes ont dépensé 38,7 milliards d'euros dans l'hexagone.

• Un marché immobilier stable : le marché immobilier français, s’il connait des hauts et des bas, reste stable. Le contexte économique actuel enregistre des diminutions de prix dans certaines zones géographiques de la France, cependant ces diminutions sont tempérées. La France ne connait pas le phénomène de forte dépréciation de la valeur vénale de ses propriétés, que traversent d’autres pays enregistrant parfois des diminutions de prix de 50% et plus. Cette stabilité est le reflet de la stabilité économique du pays.

• Des financements immobiliers sécurisés : les banques françaises appliquent en matière de crédit des critères stricts. En effet, obtenir un crédit immobilier de la part d’une banque française signifie que votre situation financière et familiale vous permet effectivement d’assurer le paiement de l’échéance d’emprunt sollicitée. Les banques françaises basent leur décision et le montant du crédit sur des calculs définis et des critères déterminés. Elles ne basent pas leur décision de financement sur la valeur potentielle d’une propriété détenue par les demandeurs au crédit ou sur une simple déclaration des demandeurs, mais sur leurs revenus effectifs et déclarés. Cette rigueur contribue à la stabilité globale du marché immobilier et à la confiance des investisseurs dans les placements immobiliers en France.

• Un marché équilibré : s’il est bien connu que le pourcentage d’étrangers investisseurs en France est élevé, il convient de rappeler que les français s’inscrivent au rang des champions de la résidence secondaire. La France compte 3 millions de «logements utilisés pour les week-ends, les loisirs ou les vacances», selon le recensement et la définition de l'Insee, douze fois plus qu'en Allemagne. Un record mondial ! Ces propriétés de loisir et non d’investissement créent la diversité et assurent un équilibré au marche immobilier.

• Une rentabilité assurée – Investissement LMNP : dans le cadre d’un investissement LMNP Bouvard, vous bénéficiez d’un loyer garanti par bail commercial, parfois proposant des rentabilités de 5% nette, et du remboursement de la TVA sur le prix d’acquisition du bien, à savoir 19.6% du prix.

• Une solution vacances – Investissement LMNP : dans le cadre d’un investissement LMNP Bouvard, la société de gestion exploitant votre propriété par le biais d’un bail commercial met à disposition des propriétaires plusieurs semaines de vacances gratuites. Il suffit aux propriétaires de réserver ces semaines et d’en profiter !

• Une fiscalité optimisée : les revenus générés par votre propriété ne sont pas doublement taxés en France et au Royaume Uni, et ceci grâce aux accords entre ces deux pays. Dans le cas de l'imposition de vos revenus fonciers, toutes charges afférentes au bien y compris le montant des intérêts d'emprunt sont déductibles du montant des revenus taxables. Si un déficit foncier est créé, il sera, en fonction de la nature des charges, imputable sur le revenu global à hauteur d’un certain montant ou reportable sur les revenus fonciers dans 10 années suivantes. De la même façon, les revenus générés dans le cadre d'un investissement en LMNP sont déduits des charges afférentes au bien et sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).


 

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