LangueNouvelles règles des plus-values en France
Définition et biens concernées : Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété). De même, quand un associé de SCI vend ses parts, il est imposé comme s'il vendait directement les biens possédés par la SCI. L'opération est transparente sur le plan fiscal et peut être exonérée si elle entre dans le champ des exonérations de plus-values immobilières.
Opérations concernées : Le régime des plus-values immobilières s'applique lors qu'il y a mutation d'un bien immobilier à titre onéreux. Il s'agit non seulement des transactions classiques, mais aussi des ventes de l'usufruit ou de la nue-propriété, des ventes en viager, occupé ou non, des apports d'immeubles à une société, des échanges, des expropriations, etc. Ces opérations concernent les cessions par les particuliers, mais aussi les cessions par les sociétés civiles immobilières. Sont en revanche exclues les mutations immobilières résultant d’une donation ou d’une succession (mutation à titre gratuit) Sont exclus des plus-values immobilières les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale. L'impôt sur les plus-values immobilières ne s'applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens.
Le calcul des plus-values :La plus-value immobilière est calculée en déduisant du prix de cession le prix de revient du bien (prix d'acquisition). Quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit (suite à une succession ou une donation), ce prix d'acquisition est égal à la valeur qui a servi de base au calcul des droits de mutation. Le prix de cession est égal au prix perçu par le vendeur, déduction faite des éventuels frais acquittés par ce dernier (commission d'agence, etc.). Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.). Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses, qui sont donc déductibles du montant de la plus-value. Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire (prorata de la taxe foncière, etc.), les droits d'enregistrement, TVA, honoraires du notaire et de l'agent immobilier, etc.
Sont également déductibles de la plus-value immobilière, les dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel. Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte. Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux, peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.
Abattement pour délai de détention: Une fois le montant de votre plus-value calculée par le notaire, vous bénéficiez donc d'un abattement pour délai de détention. L’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la 21ème et de 4% pour la 22ème année révolue de détention. Ce qui aboutit donc à une exonération au bout de 22 ans. Pour le calcul des prélèvements sociaux, l'abattement pour une durée de détention est égal à : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Ce qui aboutit donc à une exonération au bout de trente ans. La tableau ci-dessous résume les abattements par année de détention:
| Durée de détention |
Taux d'abattement - Impôt sur le Revenu |
Taux d'abattement - Prélèvements sociaux |
|
Moins de 6 ans |
0% |
0% |
| De la 6ème à la 21ème année |
6% |
1.65% |
| 22ème année révolue |
4% |
1.60% |
| Au delà de la 22ème année |
Exonération |
9% |
| Au delà la 30ème année |
Exonération |
Exonération |
Le pourcentage d'imposition: Une fois la plus-values calculées, le montant est soumis à un prélèvement forfaitaire au taux de 19% + 15.5% de prélèvements sociaux. Le gouvernement a mis en place depuis 2013 une surtaxe si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de cette surtaxe varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée
Exemple : Source: Immobilier-danger.com
Un vendeur qui réalise une plus-value brute de 30 000 € sur une maison qu’il détient depuis 15 ans bénéficiera :
- D’un abattement de 60 % (10 ans multiplié par 6%) pour l’imposition à 19 %. Cela veut dire que l’impôt est calculé sur sa plus-value nette de 40 % de 30 000 €, soit sur 12 000 €. Cela fait un impôt de 2 280 € (19 % de 12 000 €).
- D’un abattement de 16.5 % (10 ans multiplié par 1.65%) pour les prélèvements sociaux. Cela signifie qu’il devra 15.5 % de sa plus-value nette de 25 050 € (83.5 % de 30 000 €), soit 3 882.75 € au titre de la CSG CRDS.
Sur cet exemple, l’imposition totale sur une plus-value de 30 000 € est donc de 6 162.75 € (3882.75 € + 2 280 €).
Les biens non soumis à la plus-value : La vente de la résidence principale est exonérée de la taxation sur la plus-values. Si vous vendez un bien immobilier et que le produit de la vente est réinvesti dans l'achat de votre résidence principale dans les deux ans qui suivent, vous serez exonéré de taxation sur le montant réinvesti dans votre nouvel achat immobilier. A condition toutefois de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années qui précèdent l'achat. Les personnes âgées ou handicapés qui vendent leur ancienne résidence principale après être rentrées depuis moins de deux ans en maison de retraite ou dans un foyer d'accueil ne paieront pas d'impôt sur les plus-values sur cette cession. A condition que le logement n'ait pas été loué pendant les deux ans, que les ressources n'excèdent pas certains plafonds et que la personne ne soit pas redevable de l'ISF. Si vous êtes expatrié et non-résident fiscal français et que vous vendez un bien situé en France, vous pouvez profiter une seule fois d'une exonération totale sur les plus-values encaissées (quelle que soit la nature du bien vendu). Enfin, si vous vendez un bien immobilier d'une valeur de moins de 15 000 euros, il n'y a aucune taxation sur les plus-values réalisées.
Abattement exceptionnel sur la vente de terrains à bâtir: Les ventes de terrains à bâtir sont soumis au même régime que les autres biens immobiliers depuis le 1er septembre 2014. De plus, pour toute promesse de vente signée avant le 31 décembre 2015 portant sur un terrain à bâtir, une réduction exceptionnelle de 30% est appliquée sur le montant de l'impôt et des prélèvements sociaux. L'abattement de 30 % s'applique si les 3 conditions suivantes sont remplies :
-Signature d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre septembre 2014 et décembre 2015
-Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015)
-Vente réalisée à une personne autre qu'un ascendant , descendant ou personne avec laquelle vous vivez en couple
Abattement exceptionnel sur la vente d'immeubles construits: Un abattement s'applique sur la vente d'immeubles si les 2 conditions suivantes sont remplies : immeuble situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants et engagement de l'acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans. Le taux de l'abattement est le suivant : 25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016, sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015 et 30 % pour les promesses de vente ayant acquis date certaine en 2015.
Les personnes non soumises aux taxes sociales: Un arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne en date du 26 février 2015 affirme que les revenus du patrimoine des résidents français qui travaillent dans un autre Etat membre ne peuvent pas être soumis aux contributions sociales françaises. La décision de la CJUE, selon laquelle les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État membre de l’Union ne peuvent être assujetties en France à des prélèvements sociaux sur leurs revenus de patrimoine en raison de l’affectation de ces prélèvements au financement de la protection sociale française. Cette décision n’est pas directement transposable dans le droit français. Les parties prenantes attendent un arrêt du Conseil d’Etat. Ses conclusions ne laissent guère de doute, mais tant que l’interprétation que la plus haute juridiction administrative fera de cet arrêt ne sera pas rendue, les non-résidents visés devront patienter avant d’espérer un remboursement. D’ailleurs, le service en charges non-résidents chargé de recueillir les réclamations fait savoir qu’il « ne peut rien faire » sans décision du Conseil d’Etat. En attendant, la loi continue de s’appliquer : les non-résidents sont toujours soumis aux prélèvements sociaux de 15,5% (CSG, CRDS, etc.) sur les loyers perçus et les plus-values à la revente de leurs biens immobiliers, en vertu de l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012, première loi fiscale du quinquennat de François Hollande.
