Fasi del settore immobiliare
Passare attraverso un'agenzia ha diversi vantaggi . In primo luogo , noi gli offrirà un numero di unità che l'agenzia dispone e può essere estesa alle reti di colleghi . L'agente è anche un ottimo moderatore dei crediti finanziari di venditori che spesso tendono a sopravvalutare . Una volta che la ben trovata , verificherà la sua qualità , la conformità alle normative ( certificati e diagnostica ) , la regolarità dei titoli di proprietà , eventuali servitù . L'agente può anche consigliare il finanziamento del progetto . Infine , ha gli argomenti necessari per ridurre il costo di acquisto al prezzo di mercato e negoziare con il venditore l'importo delle spese , l'alloggio e le tasse di proprietà .
Calcolo dei costi
Prima di iniziare , prendere il tempo per calcolare il budget totale del progetto , per non parlare delle spese legali ( 3 % del prezzo di acquisto di una nuova casa , 7 % per il primo) , in movimento, qualsiasi lavoro ... Anche misurare la quantità totale dei rimborsi ( prestiti prestiti in essere , i costi fissi ), per un importo di al massimo il 33% del reddito netto delle famiglie . È necessario un rapido tour attraverso la vostra banca .
La firma del contratto o promessa di vendita
E ' l'atto con cui il venditore si impegna a vendere un immobile ad un acquirente che specifica le condizioni di vendita . È ancora necessario per rendere chiaramente la distinzione tra le due formule . Il compromesso è più che una promessa se non una vendita. Con la firma del presente contratto , l'utente accetta di acquistare . Il vantaggio è che l'esenzione dalle tasse di iscrizione . Nel contratto di vendita , si riserva il diritto di acquistare o meno , entro un limite di tempo con il venditore .
Se si accetta, si dice che l'esercizio dell'opzione . Il rischio è che il venditore è stato , nel frattempo , di trasferire la proprietà ad un altro acquirente e quindi non si può chiedere l'esecuzione della vendita. Se non si acquista , si perde la caparra . Per questa formula , è necessario anche per soddisfare la quota di iscrizione . In entrambi i casi , la firma del contratto preliminare è di solito accompagnata dal versamento di una caparra ( deposito) fino al 10 % del prezzo di vendita della proprietà .
La sua inosservanza comporta il pagamento dei danni. Tuttavia, è possibile inserire una clausola sospensiva ( rifiuto di prestito dalla banca , diritto di prelazione da parte del Comune , la scoperta di una servitù di una seria pianificazione ) , che consente di individuare voi senza indennizzo. Si dispone di un periodo di riflessione di sette giorni per abbandonare l'acquisizione .
In ogni caso , se si attende per l'approvazione di un banchiere mutuo , non dimenticate di includere una clausola che menzioni che il fallimento di ottenere il prestito , sei libera di ogni responsabilità e possibile ottenere il risarcimento per immobilizzazione . Ci vogliono circa tre mesi , e talvolta più , per ottenere informazioni governative e documenti necessari per la vendita : registri dello stato civile , stato di ipoteca , catastale pianificazione cartella estratto , diagnosi tecnica , fiduciario questionario ... Durante questo periodo , il notaio è il record di vendite .
Montaggio della offerta di prestito di file
Una volta che l'accordo firmato , è possibile concentrarsi sul finanziamento del progetto. In una prima visita alla banca , il vostro consulente finanziario esaminerà il vostro profilo ( stato civile , reddito , capacità di risparmio , la stabilità del lavoro , l'anzianità , prestiti , immobiliare ... ) . Si noti che a seconda del reddito , diversi prestiti benefici possono essere concessi a voi ( prestito senza interessi , il prestito all'1% , il mutuo per la casa sociale ) .
Per montare il file , i seguenti documenti sono necessari : carta di identità nazionale o di residenza , libro di famiglia , contratto di matrimonio , eventuale sentenza di divorzio , la prova della carta di indirizzo , l'ultima imposta , l' ultima newsletter stipendio , con la prova della data di entrata , prove di altri redditi ( terreni , locazioni , CAF ) , gli ultimi tre rendiconti bancari a sostegno delle accuse , la prova di altri prestiti in corso o richiesti per l'operazione finanziata . Per acquistare un appartamento in un edificio nuovo appartamento o una vecchia proprietà , è necessario presentare il contratto preliminare .
La banca rilascia quindi un accordo di principio e poi invia il file a un organismo che garantirà il suo accordo di salvaguardia o meno. Il deposito è un impegno a garantire il pagamento del mutuo in caso di inadempienza da parte del mutuatario . Ci sono diversi tipi :
- La garanzia di un individuo , la banca può accettare, in determinate condizioni di credito , che un terzo garante a garanzia del finanziamento . Tale impegno deve essere formalizzato con atto privato di solito gratuito .
- Il legame mutuo ( o deposito reale) : un terzo concede un mutuo sulla sua proprietà per garantire il prestito . È costoso e richiede il rilascio il pagamento in caso di uscita .
- Il privilegio denari creditore : questo è il titolo ipotecario mantenuto quando il prestito è per l'acquisizione di rivendita immobiliare o completato . La sua inclusione è più conveniente che il mutuo perché non soggetta a tassa di registrazione terra di 0,615 % dell'importo del prestito . Il suo costo è basso , ma richiede il rilascio il pagamento in caso di uscita .
- La società di fideiussione : Fondata da parte delle banche , essi sono chiamati Crédit Logement SACCEF , CAMCA o SOCAMI e ridurre i costi di garanzia . La società garante si impegna a sostituire il debitore in caso di mancato pagamento delle scadenze . Se il costo di ingresso è alto , presenta i vantaggi come l'assenza di oneri e di rilascio di scrittura privata .
- L' ufficiale di sicurezza reciproca : Funzionari e occupazioni possono beneficiare di una garanzia gratuita con questo tipo di deposito : Istruzione ( MGEN ) , RATP , PTT , Polizia , Militari ( GPM ) . I criteri di accettazione sono ancora molto severe in termini di contributo o di debito.
L'intera procedura dura tra uno e due mesi. Infine , la banca ti invia un'offerta di prestito che riassume i termini del contratto ( tipo di prestito , il costo totale, il tasso effettivo totale ... ) . Al ricevimento di questa lettera , si ha un periodo di riflessione di dieci giorni di tempo per accettare o rifiutare le condizioni del prestito . L'undicesimo giorno , e non prima di restituire la vostra offerta firmata per posta . Riceverai alcuni giorni dopo l'assegno.
Firma del contratto di compravendita
Notaio , si firma l'atto ufficiale che ti fa diventare proprietario . Il contratto deve includere l'indirizzo dell'abitazione , la sua area , la descrizione di tutte le parti mobili ed eventualmente venduti, servitù , la presenza o l' assenza di una ipoteca sul bene venduto , il tuo stato civile completo e il venditore e il nome del proprietario penultimo e il notaio della questione , la data per l'entrata nei locali , il prezzo e le condizioni di pagamento .
Poi si paga il saldo del prezzo di acquisto della proprietà e spese notarili ( tasse , tasse raccolte per lo Stato, i costi dei mutui o di sicurezza del prestito ) . Le chiavi per la vostra casa vi sono assegnati come certificati di proprietà , molto utile per il vostro amministrativo ( abbonamenti acqua, gas, elettricità, telefono , assicurazione incendio , l'iscrizione dei figli a scuola) .
Formalità successive
Successivamente , il notaio invia l'atto all'ufficio mutuo dove viene pubblicata nel file di proprietà . In seguito ha ricevuto una " copia " con il timbro dell'amministrazione fiscale : il titolo, l' originale sarà conservato dal notaio . Tra la firma dell'atto di vendita e ricevuto il vostro titolo , di solito ci vogliono 3-6 mesi. Anche se tutte queste formalità si guarda a lungo e complicato , tu dici che questo è niente in confronto al divertimento avrete quando comodamente sistemati nella vostra nuova " Casa dolce casa " !