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Le métier d’agent immobilier


 

L'agent immobilier est un professionnel qui met en relation acheteurs et vendeurs d'immeubles, de fonds de commerce ou de parts de société portant sur un immeuble ou un fonds de commerce. Le métier d'agent immobilier ne s'improvise pas et nécessite pour son exercice la détention d’une carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et à son décret d'application.

L’agent immobilier doit également justifier d'une aptitude professionnelle, à savoir un diplôme lui permettant d’exercer cette profession. Il existe des formations spécifiques du Brevet de Technicien Supérieur (BTS) au Bac +5. La tendance est à la hausse des qualifications. Le BTS Professions immobilières est apprécié sur le marché.  Certaines écoles de commerce proposent des 3ème cycles en management immobilier. Il existe aussi des Bac Professionnel, accessible aux personnes déjà insérées dans la vie active. L’Université propose également des formations Bac +4 et +5. Enfin, il existe des écoles permettant l’obtention de diplômes spécialisés, reconnus et appréciés sur le marché. Après quelques années d’expérience, l’agent immobilier peut se spécialiser par type de bien (immobilier industriel, immobilier de prestige) ou créer sa propre agence. Les évolutions au sein du secteur de l’immobilier sont nombreuses et diverses.

Il doit également justifier d'une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers. Cette garantie s'élève à 110,000 Euros minimum pour les professionnels qui encaissent des fonds et 30,000 Euros pour ceux qui n'en encaissent pas, et 120,000 euros minimum pour les adhérents de la Fédération Nationale de L’Immobilier (FNAIM) -  organisation professionnelle représentant 14 métiers de l’immobilier, la FNAIM défend les intérêts des professionnels de l'immobilier et de leurs clients, offrant des prestations pour développer l'éthique, la compétence et le professionnalisme de ses adhérents dans le but d'accompagner et de sécuriser les projets immobiliers de ceux qui leur font confiance. Cette garantie augmente ensuite par tranche de 20,000 Euros, selon le chiffre d'affaires.

L’agent immobilier doit enfin disposer d'une assurance contre les conséquences financières de la responsabilité civile qu'il peut encourir en raison de son activité. Dans l’exercice de sa fonction, l’agent immobilier a certaines obligations à respecter. Il doit impérativement afficher certains documents, notamment le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie financière s'il reçoit des fonds pour sa clientèle, le nom et les coordonnées de son organisme de garantie, le taux de ses honoraires et leurs modalités de calcul. De plus, il doit obligatoirement détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou s'engager.

Le mandat est, en effet, obligatoire et doit être signé par le mandant (acheteur, vendeur). En matière de transaction, on distingue le mandat de vente et le mandat de recherche. Le mandat indique les limites de la mission qui lui est confiée ainsi que le montant de sa rémunération. Chaque mandat doit faire l'objet d'une numérotation et être inscrit dans un registre. Si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, un délai de réflexion de 7 jours doit être respecté.

Le mandat peut être simple ou exclusif.  Il convient ici de distinguer le bon de visite du mandat. Le bon de visite n’a pas valeur de mandat. Le mandat simple permet au mandant de confier son bien immobilier à d'autres professionnels ou d'effectuer lui même la recherche d'un éventuel acheteur. Avec le mandat exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier qui en a l'exclusivité. Ce qui n'empêche pas le mandant, selon les contrats, de chercher lui-même un acquéreur ou un vendeur. Le mandat est limité dans le temps, en général trois mois.

Il est important de préciser que l'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. Il vérifie que son client est bel et bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien. De plus, l'agent immobilier a un devoir de conseil sur le prix du bien mis en vente. Cependant, dans le cas de vices cachés, l'agent immobilier n'engage sa responsabilité que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence d'insectes ou autres vices.

Traitant de la profession de l’agent immobilier, il convient en dernier lieu d’aborder le sujet de sa rémunération. Sa commission est subordonnée à la détention d'un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l'acquéreur. Elle est due si l'agent immobilier a accompli les démarches nécessaires dont la publicité, l'organisation des visites, la négociation de la transaction. Si son rôle a été incomplet, la commission sera inférieure à celle indiquée dans le mandat.  Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d'un bien auprès de plusieurs agences immobilières, la commission est due à l'agence qui a conclu l'affaire.  La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. Quant au montant de  sa rémunération, les honoraires sont libres et calculés en pourcentage sur le montant de la transaction. Les pourcentages pratiqués sont de l’ordre de 5 à 10%, et varient en fonction du montant du bien.