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La location long terme


 

Vous ne pouvez ou ne voulez pas encore franchir le cap de l’acquisition mais souhaitez néanmoins découvrir les charmes de la France : pensez à la location ! Que ce soit à l’année ou sur une courte période, c’est un moyen souple pour séjourner en toute sécurité.

Tout d’abord, rappelons que le droit applicable à la location est, comme en matière de vente, celui du lieu de situation de l’immeuble, c’est-à-dire le droit français. En France, la location à usage d’habitation est largement réglementée. Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire (logement où l’on réside au moins huit mois par an et qui constitue le centre de ses intérêts professionnels et familiaux), le contenu du contrat est strictement encadré; mais s’il s’agit de sa résidence secondaire son contenu est plus libre.

La législation française protège efficacement le locataire. D’un point de vue général, le contrat doit être équilibré et dépourvu de clauses créant un avantage abusif au propriétaire. Par ailleurs, des dispositions particulières (obligation de délivrer un logement en bon état, de fournir un diagnostic, de sécuriser les piscines) garantissent au locataire que le logement sera conforme aux règles en vigueur.

 

La location vide et la location meublée

La location dite « vide » ou « nue » désigne un logement loué non meublé à usage de résidence principale du locataire. Il s’agit du mode de location le plus protecteur du locataire : le bail est de longue durée (trois ans minimum) et se reconduit tacitement pour la même durée (« tacitement » ou « par tacite reconduction » signifie sans aucune formalité à accomplir). Pendant le cours du bail, le bailleur ne peut pas reprendre son logement. Il ne peut en effet donner congé qu’à chaque échéance de trois ans, moyennant un préavis de six mois, en justifiant de sa volonté de vendre le logement ou de le reprendre pour lui-même ou un proche. Le locataire peut par contre donner congé à tout moment, sans motivation et moyennant un préavis plus court (trois mois en général).

Une location est dite « meublée » lorsqu’elle est garnie d’un mobilier de telle sorte que le locataire puisse jouir immédiatement et convenablement des lieux (lit, table, chaise, batterie de cuisine, un minimum d’électroménager, etc). Le contrat est d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction par période d’un an. Le bailleur ne peut reprendre son logement qu’à chaque échéance moyennant un congé motivé et un préavis de trois mois. Le locataire, quant à lui, peut donner congé à tout moment, sans motivation et moyennant un préavis d’un mois.

 

La signature du contrat

S’il s’agit d’une location saisonnière, vous vous engagerez souvent à distance par simple échange de courriers et sans avoir visité les lieux, tandis que pour une location de longue durée, le contrat est habituellement établi sur place après la visite des lieux. A la différence du contrat de vente, le contrat de location n’est pas un acte authentique (passé devant notaire) ; il est signé sous seing privé c'est-à-dire entre particuliers. Le recours à un juriste professionnel (notaire, avocat) est possible mais très rare et largement superflu. L’établissement d’un contrat écrit est toujours nécessaire. Ce document fixe les dates de début et de fin de contrat, indique le montant des loyers et charges, fixe les droits et obligations de chacun.

 

Les annexes au contrat de bail

L’état des lieux : Il s’agit d’indiquer, dans un document écrit, l’état du logement en début de bail (au jour de la remise des clefs) puis en fin de bail (au jour de la restitution des clefs).

L’inventaire : Si le logement est loué meublé, il est d’usage d’établir un inventaire contradictoire du mobilier. Cela permet au propriétaire de s’assurer en fin de bail que tous les objets mis à votre disposition sont présents et de vérifier leur état. C’est aussi pour vous un moyen de contrôler que tous les équipements et prestations annoncés sont fournis.

Les diagnostics : Un diagnostic d’état des risques naturels (feu de forêt, avalanche…) et technologiques (usine dangereuse) doit être fourni, ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique (quantité d’énergie consommée pour une utilisation standardisée du bâtiment) et un constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.

 

Quel contrat signer ?

Quel que soit le choix du contrat, celui-ci doit avoir un contenu minimum et notamment :

- l’identité du propriétaire et celle du locataire,

- la nature du local et de ses éventuelles dépendances,

- la durée du contrat et ses modalités de résiliation,

- l’indication de la date du début de la location,

- les montants du loyer, des charges et du dépôt de garantie,

- les obligations respectives du propriétaire et du locataire.

 

La durée du contrat

La durée de la location est entièrement libre. Le contrat doit fixer la durée initiale puis celle de l’éventuel renouvellement par tacite reconduction.

 

Le loyer

Le loyer initial est fixé librement par le propriétaire. En cours de bail, l’évolution du loyer est encadrée : il ne peut être révisé qu’une fois par an par l’effet d’une clause d’indexation, toujours présente dans les contrats.

 

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée au locataire le jour de la remise des clefs. Même si ce n’est pas obligatoire, le propriétaire la demande toujours car cette somme constitue une avance de trésorerie qui permet au propriétaire de se rembourser si le locataire dégrade le logement ou laisse des dettes de loyer à son départ.

 

Les charges

Les charges locatives sont des sommes d’argent correspondant au remboursement des prestations et fournitures diverses procurées au locataire (eau, chauffage…). Les charges locatives sont plus importantes en copropriété qu’en maison individuelle. Les charges locatives se calculent selon deux modalités différentes : on parle de charges « réelles » (le locataire rembourse au propriétaire les charges en fonction du cout réel des factures) ou « forfaitaires » (il s’agit dans ce cas d’une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges).