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Les incidences des réformes fiscales pour les non-résidents


 

Le Président de la République Française a soulevé un vent d’inquiétude des deux côtés de la Manche lorsque le parti socialiste discutait d’une série de mesures quant à l’imposition du patrimoine et des revenus immobiliers. Certaines mesures telle que la taxation sur les résidences secondaires ont été rapidement abandonnées, tandis que d’autres ont bien été adoptées. La plupart des journaux et médias reléguait ces informations, en titrant des articles à sensation, destinées principalement à satisfaire les électeurs de gauche en France plutôt que de prévoir de véritable sources de revenus pour l’administration française, comme nous allons le constater ci-dessous.

Les deux principales réformes adoptées concernant les non-résidents fiscaux en France ont finalement concernés la taxation des plus-values et la taxation des revenus immobiliers.

S’agissant de la taxation des plus-values, la loi de finance rectificative pour 2012 prévoit  que les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont soumises aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux de 15.5%. Ce pourcentage s’ajoute désormais au taux de 19% pour les non-résidents domiciliés fiscalement dans un état membre de l'Espace Economique Européen : états membres de l'Union européenne + le Liechtenstein, l'Islande et la Norvège, soit un total de 34.5%. Le taux est de 33 1/3 % si le non-résident est domicilié fiscalement dans un autre état et que cet état n'est pas inscrit dans la liste des états ou territoires non coopératifs et de 50 % si le non-résident est domicilié ou établi dans un état ou territoire non-coopératif, soit respectivement un total de 48.5% et de 65.5%. Ces taux sont réduits d’un abattement pour durée de détention de la façon suivante:

-2% d’abattement par année de possession de la 6ème à la 17ème année,

-4% d’abattement par année de possession de la 18ème à 24ème année,

-8% d’abattement par année de possession de la 25ème à la 30ème année.

Ainsi, au bout de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée et significativement réduite par année de détention.

Cette reforme s’agissant des non-résidents avait été proposée par l’ancien Président de la République Nicolas Sarkozy et finalement reprise par le parti du Président actuel une fois au pouvoir.

De plus, en 2013, un impôt supplémentaire sur la plus-value est appliqué pour toute plus value supérieure à 50 000 € (les terrains à bâtir ne sont par contre pas concernés par cette nouvelle taxe), dont le taux progressif s'échelonne de 2 à 6 %, de la façon suivante :

- 2% de 50 000 à 100 000€,

- 3% de 100 000 à 150 000 €,

- 4% de 150 000€ à 200 000 €,

- 5% de 200 000 € à 250 000 €,

- 6% au delà de 250 000 €.

Il existe un cas d’exonération, celle de l’habitation du non-résident, soumise cependant à trois conditions : le cédant doit être un ressortissant de l’union Européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative. Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession. Il doit avoir eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession (depuis le 1er janvier 2012 pour une cession courant 2013). Un bien donné en location pendant cette période ne peut bénéficier de cette exonération.

Il convient de préciser ici que des traités internationaux sont signés entre la France et le Royaume-Uni (et aussi entre la majeure partie des pays à travers le monde) permettant d’éviter les situations de double imposition. Ainsi, par exemple, si une propriété est vendue en France durant les premières années de détention et sachant que le taux d’imposition en France est supérieur au taux de 28% du Capital Gain Tax – équivalent de la plus value au Royaume-Uni - aucune taxation ne sera appliquée au Royaume-Uni lorsque les fonds issus de la vente y seront transférés. Par contre, en cas de vente d’une propriété après par exemple 20 ans de détention, le taux d’imposition de la plus value en France sera bien inférieur à celui appliqué au Royaume-Uni (et ce en raison des abattements appliqués par année de détention) ; et, en cas de rapatriement de ces fonds au Royaume-Uni, la différence de taux d’imposition sera à payer auprès de ce pays pour ainsi atteindre le plus fort des deux taux (soit 28%). Pour les personnes désireuses d’effectuer un investissement long terme, en pratique le taux d’imposition de la plus value au Royaume-Uni sera toujours plus élevé comparé à celui appliqué en France après une longue période de détention et les investisseurs résident fiscalement au Royaume-Uni seront toujours, en cas de plus values, redevables de cette différence entre le taux appliqué en France et le taux de 28% de taxation. Par conséquent, on constate que cette reforme annoncée, au niveau des investisseurs non résident n’entraine pas en pratique de bouleversement significatif en matière de plus-values.

S’agissant de l’imposition des revenus immobiliers générés par la location de bien immobilier, la réforme passée à une incidence notoire pour la taxation finale des non-résidents, portant le montant globale du paiement à 35.5%. Le régime classique d’imposition des revenus fonciers en France, comme de nombreux régimes d’imposition en Europe repose sur le principe que la majeure partie des dépenses afférentes au bien loué tels que les frais de maintenance de gérance, les intérêts d’emprunt, les frais de comptabilité, sont déductibles des revenus perçus et que l’imposition s’applique sur la différence obtenue, à savoir le revenu net. Au Royaume-Uni, le pourcentage d’imposition des revenus fonciers correspond au taux d’imposition du revenu auquel est soumis l’investisseur sur son revenu principal, pouvant aller jusqu'à 40% par an (taux auquel la plupart des investisseurs non-résidents est soumis) ; on constate que l’imposition des revenus fonciers, pour ce type d’investisseurs, est ainsi plus élevée au Royaume-Uni qu’en France et que cette reforme du gouvernement tente à harmoniser l’imposition des revenus fonciers avec celles pratiquées dans les autres pays du monde, et ne constitue pas en pratique le bouleversement initialement annoncé.

De plus, si vous êtes propriétaire et loué un bien meublé offrant un hébergement et des services para-hôteliers (à la nuitée ou à la semaine), vous pouvez bénéficier du régime d’imposition des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC), ceci sous respect de multiples conditions. La mise à disposition de logements meublés offrant ces services et hébergements para-hôteliers,  en plus de la déduction des frais traditionnellement soustrait des revenus, permet l’amortissement de 90% du prix de la propriété et des frais de notaire sur une période de 30 ans (10 ans pour le mobilier). En cas de souscription de crédit, même pour un pourcentage de 50% du prix de la propriété, l’imposition des revenus générés sera très minime ou inexistante; en cas d’acquisition sans crédit l’imposition pourra également être inexistante ou très faible.

Les incidences des réformes liées à la taxation immobilière des non-résidents propriétaires de biens en France sont mesurables mais ne bouleversent pas le marché de l’investissement en France. En effet, une étude plus en détails des règles applicables démontre, en pratique, que la France s’avère appliquer des taux souvent plus avantageux que certains autres pays d’Europe notamment le Royaume-Uni.