Admin

Add new user

Edit user

View Agency Contacts

Recherche

Langue


English

Français

Español

italiano

Deutsch

Svenskt

Nederlands

中国的

русский

العربية

dansk

norske

Nous contacter

Connexion

Si vous n'êtes pas déjà inscrit inscrivez-vous

Si vous avez oublié votre mot de passe cliquez ici

 

Le coût d’un crédit immobilier


 

Les taux

Lorsque l'on contracte un crédit immobilier, on rembourse, dans le cas des crédits amortissables - les plus répandus en France - la somme empruntée : il s'agit du capital. Mais s’ajoute à cela les intérêts d’emprunt, les assurances, les garanties et les frais de dossier. En effet, qui dit crédit immobilier, dit bien évidemment taux d'intérêts. Le taux d'intérêt est le pourcentage qui mesure, sur une période donnée, le coût pour l'emprunteur et la rentabilité pour le prêteur. Plus clairement, la banque récupère plus qu'elle ne prête. Il en existe deux types : les taux fixes et les taux révisables.

S’agissant des crédits à taux fixes, dès la signature du contrat, vous connaissez le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d'échéance du prêt. C'est simple et facile à gérer. Mais ces crédits fixes sont rigides. Si dans les mois à venir, les taux venaient à baisser, vos échéances resteraient inchangées. En revanche, si les taux se mettaient à augmenter, vous seriez protégé.

Quant aux prêts à taux révisable, ils sont indexés sur des indices financiers (l'Euribor par exemple) permettant à vos mensualités de varier à la hausse comme à la baisse. Ces variations entraînent une certaine incertitude sur vos charges de remboursement. En contrepartie, les taux pratiqués sont moins élevés que les taux fixes.

Pour protéger les emprunteurs, les prêts révisables sont assortis de sécurités. Ainsi, en cas d'envolée des taux, soit la durée du prêt est allongée, ce rallongement ne pouvant pas, en général, excéder de plus de cinq ans la durée initiale du prêt. Inversement, en cas de baisse des taux, la durée du crédit raccourcira. Autre sécurité, le montant de vos mensualités est augmenté mais dans une certaine  limite de l'indice de hausse des prix. S’ajoutent au taux d’intérêt le coût des assurances emprunteurs. Ces assurances non obligatoires en principe seront indispensables pour l’obtention de votre emprunt. Le tarif moyen de l’assurance décès-invalidité est de 0.40% du capital emprunté par an. Ce coût s'ajoutera à la mensualité. L’assurance perte emploi  offre une grande sécurité, les remboursements étant pris en charge en cas de chômage. Mais elle coûte cher de 0,10%à 0,70% du capital emprunté par an et est réservée aux salariés en contrat à durée indéterminée (CDI). *

 

Les différentes garanties

En plus des assurances emprunteurs, une banque ne prête pas d’argent sans prendre une garantie pour se protéger en cas de non remboursement. Il en existe plusieurs : l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers, et le nantissement.

L'hypothèque permet à la banque de saisir le logement en cas de défaillance de l'emprunteur, de le vendre, et de se rembourser grâce à la somme obtenue. En moyenne, cette garantie vous coûtera environ 2% du montant emprunté.

Le cautionnement consiste au versement par le bénéficiaire du prêt immobilier d’une cotisation à un établissement spécialisé (fonds mutuel), qui se porte garant. C'est ce dernier qui, en cas de défaillance, rembourse la banque, avant de se retourner contre l'emprunteur. En moyenne, cette garantie vous coûtera environ 2 à 3 % du montant emprunté.

La principale différence entre l'hypothèque et la caution est financière ! L'hypothèque implique de nombreux frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émolument du notaire... C'est pourquoi de plus en plus d'acquéreurs se tournent vers la caution. Car, si son coût de départ est sensiblement le même que celui d'une hypothèque, une partie de la cotisation versée est rendue lorsque le prêt est totalement remboursé. Et l'emprunteur fait également l'économie des frais d'enregistrement de l'acte notarié.

Le privilège de préteur de deniers (PPD) fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses mensualités. En revanche, le privilège de prêteur de deniers  ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée) ou des terrains. Le privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L'intérêt pour l'emprunteur, c'est qu'il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu'une hypothèque.

Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s'agir d'une alternative à l'hypothèque ou à la caution mutuelle. Il peut s'agir de bijoux, de contrats d'assurance vie, de placements sûrs ou même d’argent liquide. L'établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces biens pour se rembourser, si l'emprunteur ne paie pas ses échéances. Cette garantie n'engendre aucun frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeur suffisant pour garantir leur crédit.

Enfin, il faut ajouter les frais de dossier ; lorsque l'on contracte un crédit immobilier, ces frais s'élèvent en moyenne à 1% du capital emprunté. Certains établissements financiers sont ouverts à la négociation pour réduire le montant de ces frais.

 

Vision globale

Afin d’avoir une vision globale du coût de l’emprunt, il est nécessaire de se baser sur le taux effectif global (TEG). C’est un élément essentiel d'une offre de prêt. Le TEG doit intégrer dans son calcul tous les frais imposés par votre banquier pour qu'il accepte de vous financer, c’est à dire les frais de dossier, les frais annexes et les assurances. Ce TEG est par conséquent indispensable pour comparer des offres différentes et ne doit être ni erroné ni dépasser le taux d'usure, sous peine de sanctions. Il existe, en effet, dans le domaine du crédit une législation qui interdit aux organismes financiers de prêter de l'argent à un taux supérieur à un plafond fixé par la Banque de France et révisé chaque trimestre,et publié au Journal Officiel ; ce taux est appelé le taux d’usure.