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La copropriété


 

Le statut de copropriété s'impose aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Cette forme existe dès l'instant qu'un immeuble est divisé entre 2 propriétaires et plus. Ce régime de la propriété immobilière s'est imposé du fait du nombre croissant d'immeubles appartenant à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure est devenu commun au cours du XXe siècle, et les premières règles relatives à ce statut sont encadrées par la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi en vigueur du 10 juillet 1965.

En France, le nombre de logements en copropriété s'élève à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (INSEE - enquête logement de 2002). Chaque propriétaire détient d’un lot de copropriété – on parle ainsi de copropriétaire. Chaque lot de copropriété comprend une partie privative à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, tel qu’un appartement, et une quote-part des parties communes réservée à tous ou à certains d'entre eux (à savoir une partie des cages d’escalier, de l’entrée, de l’ascenseur…).

L'organisation de la copropriété est fondée sur un acte, le règlement de copropriété, et sur la réunion des copropriétaires en un groupement, le syndicat. Le règlement de copropriété est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine les droits et les obligations des copropriétaires. C'est un acte obligatoire qui s'impose aux copropriétaires comme aux locataires. Une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Le copropriétaire qui décide de louer son appartement doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire. L’organisation de la copropriété repose également sur le regroupement des copropriétaires au sein d’un syndicat. C’est une entité distincte des copropriétaires qui représente les intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés ou malmenés et peut par exemple, pour le compte des copropriétaires, acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes.

Le simple fait d'acheter un logement dans une copropriété fait entrer le nouveau propriétaire dans la copropriété et dans le syndicat, sans formalité à accomplir. Ce syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Ce syndicat est représenté légalement par un syndic de copropriété, personne morale ou physique. Le syndic est élu pour une durée déterminée, plafonnée à 3 ans, renouvelable indéfiniment, par l'assemblée générale des copropriétaires. Il peut être professionnel ou non. Cependant, il doit remplir certaines conditions pour exercer ce droit comme par exemple justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ou encore de justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le syndic est donc responsable de la bonne gestion de l'immeuble - avec l'assistance et le contrôle du conseil syndical, groupe de copropriétaires élu pour cette tâche. Le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic et assisté du conseil syndical, se rassemble au moins une fois par an. Tous les copropriétaires doivent être convoqués et sont à l'occasion de cette réunion invités à débattre et à voter sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Ces réunions sont les assemblées générales ordinaires des copropriétaires.