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Le compromis de vente


 

La vente d'un logement passe toujours par la signature d'un compromis de vente qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions de la vente. Ensuite, le notaire va s'occuper des nombreuses formalités préalables à la signature de l'acte de vente. Puis, environ trois mois après avoir signé le compromis, l'acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire.

Le compromis est ce qu'on appelle un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l'acheteur, et une promesse faite par l'acheteur d'acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se réalisent la vente, les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l'acte de vente doit être signé.

Le vendeur doit informer l'acheteur sur l'état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques*.L'acheteur doit pouvoir consulter ce dossier avant de signer le compromis afin d'acheter en toute connaissance de cause. Le notaire demande également, et en particulier lorsqu'il s'agit de la vente d'une maison individuelle, un certificat d'assainissement. Depuis le 1er janvier 2011 le diagnostic assainissement fait parti intégrante du dossier de diagnostics techniques.

On se demande souvent si la signature se fait devant le notaire ou non ; pour la signature du compromis, vous avez le choix :

- vous pouvez le signer entre particuliers à l’aide d’un modèle type. Ce choix peut vous permettre de signer plus rapidement

- ou le signer devant notaire. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller, par exemple, pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction. C'est lui qui s'occupe de tout : il recueille l'ensemble des pièces nécessaires et rédige le compromis qu'il ne vous reste plus qu'à signer lors du rendez-vous.

La signature de l'acte définitif de vente a lieu, quant à elle, toujours devant notaire.

Le compromis contient toujours des conditions suspensives de la vente, c'est-à-dire que la vente n'a lieu que si les conditions inscrites dans le compromis se réalisent. C'est le cas, en particulier, lorsque l'acheteur achète à crédit ; il dispose dans ce cas d'une condition suspensive d'obtention de crédit. Cette clause est légale et d’ordre public c’est-a-dire qu'elle agit de fait même si le compromis ne la  mentionne pas. Elle permet à l’acheteur de bénéficier automatiquement de la condition qui lui permet de n'acheter que s'il obtient son crédit dans un certain délai. Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la condition est toujours enfermée dans un certain délai : un mois minimum, d'après la loi. Mais on laisse en général 45 jours à l'acquéreur, car le délai d'un mois s'avère être court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord de la banque.

Les prêts qu'il entend souscrire doivent être précisés dans le compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux... Ainsi, par exemple, l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150.000 euros, sur 15 ans, au taux maximal de 3,65 %. Il ne peut alors prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt à 3,75 %, il peut refuser et se désengager de la vente sans pénalité.

En ce qui concerne les acheteurs n’ayant pas recourt a un prêt, la loi leur impose d’inscrire par une mention manuscrite dans le compromis attestant qu'ils renoncent à bénéficier de cette condition suspensive de prêt.

Les compromis peuvent également contenir ces conditions suspensives suivantes :

Pour « bloquer » la vente, il est d'usage que l'acheteur verse une somme au vendeur en contrepartie de l'engagement qu'il prend de son côté de lui vendre le bien. Cette somme est versée à l'occasion de la signature du compromis, jamais avant. Elle correspond le plus souvent à 5% ou 10% du bien. Lorsque la signature du compromis a lieu entre particuliers, l'acheteur adresse la somme à l'issue du délai de rétractation de sept jours directement au notaire ou alors l’agence immobilière doit conserver le montant sur un compte séquestre. Le chèque est dans tous les cas libellé à l'ordre du notaire. En revanche, lorsque la signature du compromis a lieu devant notaire, l'acheteur verse le chèque le jour même de la signature du compromis, directement au notaire. Cette somme est considérée comme un acompte et viendra donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Toutefois, si l'acheteur se rétracte dans le délai de rétractation de sept jours, il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation. Par ailleurs, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l'acquéreur. En revanche, s'il ne souhaite pas acheter pour d'autres raisons, le vendeur est en droit de conserver cette somme.

Comme abordé ci-dessus, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation de sept jours. Tout acheteur particulier qui achète son logement en bénéficie, que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant notaire. Quant au vendeur, une fois le compromis signé, il est engagé à l'égard de l'acheteur. S’il se rétracte, il devra verser une indemnité importante prévue au contrat ainsi que les éventuels dommages et intérêts résultant d'une action devant les tribunaux.

Le décompte du délai est différent si vous signez entre particuliers ou devant notaire. Quand le compromis est signé entre particuliers, autrement dit « sous seing privée », le vendeur doit, une fois le compromis de vente signé, en adresser un exemplaire à chacun des acheteurs en courrier recommandé avec accusé de réception. C'est cette formalité obligatoire qui permet de donner une date certaine au départ du délai de rétractation. A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, l'acheteur bénéficie d'un délai de sept jours pour se rétracter. Quand le compromis est signé devant notaire, le décompte des sept jours de rétractation commence à partir du lendemain où le notaire remet à l’acheteur l’acte contre récépissé.

En cas de rétractation, l’acheteur doit adresser un courrier à son vendeur en recommandé avec accusé de réception l'informant de son souhait de renoncer à la vente. S'il ne le fait pas dans les sept jours, il est définitivement engagé.

*cf. article Diagnostics immobiliers