Admin

Add new user

Edit user

View Agency Contacts

Recherche

Langue


English

Français

Español

italiano

Deutsch

Svenskt

Nederlands

中国的

русский

العربية

dansk

norske

Nous contacter

Connexion

Si vous n'êtes pas déjà inscrit inscrivez-vous

Si vous avez oublié votre mot de passe cliquez ici

 

La fiscalité des revenus fonciers en France


 

Cet article traite de la fiscalité des revenus fonciers en France.

 

Revenus fonciers – définitions

Les revenus fonciers représentent les revenus du patrimoine immobilier. Il s'agit des loyers perçus de biens immobiliers non meublés mis en location (à distinguer des revenus des locations meublées qui sont à déclarer comme bénéfices industriels et commerciaux dits BIC, et non comme revenus fonciers). Sont également taxés dans cette catégorie, les revenus des parts de sociétés civiles immobilières non assujetties à l'Impôt sur les sociétés, des parts de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale. Les revenus fonciers sont imposables dans le pays de situation du bien, quelle que soit l’adresse de résidence fiscale.

 

Revenus fonciers – Impositions

Ces revenus fonciers sont imposables ; ils sont ajoutés aux autres revenus professionnels ou aux pensions de retraite, et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si vous vous situez dans une tranche élevée (30%, voire 41%), le montant de votre impôt sur les loyers que vous percevez sera important. La loi prévoit deux mécanismes de correction permettant de ne pas taxer le montant global de vos revenus perçus, mais seulement une partie.

Le premier régime d’imposition est appelé le régime de droit commun ou régime réel. Le principe : Il consiste à faire la différence entre les revenus bruts fonciers et les charges inhérentes aux biens loués. Les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer. Il est applicable de plein droit si les revenus fonciers excédent 15000€ par an ou sur option si les revenus sont inférieurs à 15000€. Les charges déductibles : Les charges doivent être justifiées et payées par le propriétaire au cours de l'année d'imposition. Ces charges peuvent être : les primes d’assurance, les frais de gardien, les intérêts et frais d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration. Le déficit foncier : Déclarer ses revenus fonciers peut aboutir à un déficit foncier. La fraction du déficit ne provenant pas de la déduction des intérêts d'emprunt est imputable à hauteur de 10700€ sur le revenu global. La fraction du déficit excédant 10700€ et celle provenant des intérêts d'emprunt est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple :
*Revenus fonciers de 1000€ mensuel, soit 1000€ x 12 mois = 12000€.
*Charges liées aux intérêts d’emprunt de 14000€ sur l’année concernée.
*Autres charges de 14000€ pour l’année concernée.
-Calcul du déficit foncier total: (1000€ x 12) – (14000€+14000€) = -16000€
-Calcul du déficit lié aux intérêts d’emprunt et reportable sur les 10 prochaines années: il faut déduire les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier, soit 12000€ – 14000€ = -2000€. Ce déficit foncier intermédiaire de 2000€ sera imputable sur les revenus bruts fonciers des 10 prochaines années.
-Calcul du déficit reportable sur le revenu global : Nous reprenons notre déficit total auquel nous soustrayions le déficit imputable sur les futurs revenus fonciers, soit 16 000€ – 2000€ = 14000€.  Seuls 10700€ sont imputable sur le revenu global de l’année. Le surplus s’ajoute aux 2000€ reportables sur les autres années. Ces 3300€ restant (14000 – 10 700€ = -3300€) sont reportables sur les revenus fonciers de l’année suivante dans la limite de 10 années.
-Total déficit foncier reportable : 3300€+2000€=5300€
Résumé :
*Déficit reportable sur le revenu global : 10700€.
*Déficit reportable sur les revenus fonciers des autres années : 5300€.

 

Comment déclarer: Les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration n°2042. Il s'agit soit de la déclaration n° 2044, soit de la déclaration n°2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Besson, Robien, etc.). Le montant obtenu est à reporter sur la déclaration 2042.

Le second régime d’imposition est appelé le régime micro-foncier ou régime forfaitaire. Le principe : Il permet d’appliquer un abattement de 30% de vos revenus fonciers bruts. Cet abattement correspond à une déduction forfaitaire censée représenter les charges du propriétaire. En contrepartie, aucune charge n’est déductible. L'application : Il est applicable aux revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an. Le passage au régime de droit commun se fait automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent les 15 000€. Par contre, pour ceux dont les revenus fonciers n’excèdent par 15000€, le choix est possible. Cette option pour le régime réel s'applique obligatoirement pour une période de trois ans, durant laquelle elle est irrévocable. Ensuite, l'option se renouvelle tacitement d'année en année, sauf si vous choisissez de revenir au micro foncier. Si un foyer fiscal met en place une opération de défiscalisation (liée à un investissement locatif), les revenus fonciers préexistants seront obligatoirement imposés dans le cadre du régime normal. Opter pour le micro-foncier : Pour se révéler avantageux, il est nécessaire de vérifier que le montant des charges déductibles soit inferieurs aux 30% d’abattement applicable.

Par exemple :

Pour un montant de loyer mensuel de 600€, l’abattement sera de : (600€ * 12 mois) *30%= 2160€. Si le montant de vos charges est supérieur à 2160€, il est préférable que le régime réel d’imposition s’applique. A l’inverse, si vos charges sont inferieures, pour ce montant de loyer donné, à 2160€, il est conseillé d’opter pour le micro-foncier.

Comment déclarer? Aucune déclaration spécifique n'est à effectuer : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration des revenus n° 2042. L’administration fiscale appliquera l’abattement de 30%.

 

Les cotisations sociales

Les revenus sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales, et, dans certains cas, à la contribution sur les revenus locatifs. Il convient de noter qu’à compter du 1er janvier 2012,  les revenus fonciers sont, en leur qualité de revenus du patrimoine, également soumis à la CSG et aux prélèvements sociaux pour les contribuables non-résidents, jusqu’alors exonérés de ces contributions sociales.

 

Les revenus fonciers issus de dispositifs d’incitation fiscale

Les investissements dans les logements locatifs neufs ont bénéficié de plusieurs dispositifs d'incitation fiscale, profondément remaniés au fil des récentes Loi de Finances. Les propriétaires/bailleurs peuvent bénéficier, sous réserve de respecter les conditions exigées, de l'amortissement des logements locatifs. Le principal avantage fiscal réside en la possibilité d'amortir une partie du prix de revient du logement, cet amortissement venant en déduction des revenus fonciers encaissés par le propriétaire. On distingue ainsi : l'amortissement Périssol, l'amortissement "Besson", l'amortissement "Robien classique", l'amortissement "Robien recentré", l'amortissement "Borloo neuf", les immeubles relevant de la législation sur les monuments historiques.

Les derniers dispositifs fiscaux notamment Scellier et Duflot ouvrent droit non pas à un amortissement fiscal mais à une réduction d’impôt. En effet, dans ce cas, ce n’est pas le montant des revenus imposables qui est réduit mais le montant de l’impôt obtenu. Cf article Investissement immobilier.

Ces revenus sont déclarés sur une déclaration 2044 spéciale.