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La société civile immobilière (SCI)


 

Une SCI est une société où plusieurs personnes que l’on appelle « les associés » décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de partager les profits générés par ces derniers. Le recours à cette société permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. La SCI sera propriétaire des biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, parking…) et les associés seront détenteurs de parts de la société.

La création de ce type de société nécessite un minimum de deux associés. La création est simple et les délais courts. Le siège social de la SCI doit se trouver en France. Toute personne physique, quelle que soit sa nationalité et sa résidence fiscale a la possibilité de créer une SCI et d’en devenir associé, pour acquérir un patrimoine immobilier.

Les associés doivent réaliser les démarches suivantes pour créer la société :

-La rédaction des statuts (1) de la société (sous seing privé (2) ou par un acte authentique (3)). Lors de la rédaction des statuts, l’intervention d’un professionnel (avocat) est bénéfique. Le gérant de la société sera désigné dans ces statuts, à la suite d’un vote effectué par les associés.

-Les statuts seront validés par le centre des finances publiques dont dépend le siège social de la SCI qui, par la suite, enregistrera la société.

-La SCI doit également publier les principales informations à son sujet dans un journal d’annonces légales (4).

-Apres avoir réalisé ces démarches, la SCI doit s’inscrire auprès du Tribunal de commerce qui lui remettra son K-bis (document officiel attestant de l'existence juridique d'une entreprise en France. C’est la « carte d’identité » de l’entreprise).

Les associés devront se réunir annuellement, les procès-verbaux qui résulteront de ses assemblées générales devront être conservés par le gérant. Les décisions lors de ces réunions prisent y seront inscrites.

Les associés sont indéfiniment responsables envers les créanciers des dettes de la société sur leurs biens personnels.

La SCI peut acquérir tout type de biens tels qu’un local commercial, un bien destiné à de la location, un terrain etc. De plus, la SCI peut également détenir un patrimoine à l’étranger. Dans ce cas, en ce qui concerne l’imposition de ce bien, il faudra se référer aux conventions signées entre la France et le ou les pays concernés.

Les avantages de la SCI :

La SCI peut s’avérer très utile lorsqu’un bien est détenu en indivision (6). En effet, les propriétaires d’un même bien, appelés indivisaires, doivent être d’accord sur l’ensemble des décisions qui concernent la gestion du patrimoine détenus ensemble. Par conséquent, l’indivision est souvent la cause de blocages au niveau de cette gestion. En l’occurrence, la SCI peut éviter ces blocages, car au sein de cette société, le désaccord des associés n’empêche pas le gérant de la SCI de prendre des décisions concernant la gestion de la société.

La SCI est également très avantageuse au niveau de la fiscalité lors de donation. En effet, contrairement au patrimoine immobilier détenu « en direct », c’est-à-dire par un particulier, où seule la valeur brute est prise en compte lors du calcul des droits de donation, ici dans le cas d’une SCI la valeur des parts tiendra compte du passif de la société, c’est-à-dire de l’endettement de la société. Les droits de donation seront seulement calculés sur la valeur nette.

De plus, lorsque le donateur réalise une donation, il perd en général la pleine maitrise du bien. La SCI est encore une fois très utile : effectivement, le donateur, qui est ici le gérant, peut distribuer partiellement le capital (un ou plusieurs biens immobiliers) sous forme de donation de parts sociales sans créer une indivision. Ainsi, en ne gardant qu’une petite partie du capital le donateur peut encore gérer les intérêts de la société. De plus, ces donations effectuées du vivant du donateur permettent ainsi de diminuer voire d’éviter les droits de succession si ces dons sont étalés dans le temps.

L’imposition de la SCI – une fiscalité transparente :

Une SCI qui donne en location un ou des biens immobiliers va percevoir des loyers et engager des frais. Ces revenus locatifs sont normalement soumis à l’impôt sur le revenu au nom des associés, parfois à l’impôt sur les sociétés.

Les SCI familiales relèvent automatiquement du régime fiscal applicable aux sociétés de personnes. Ses résultats sont par conséquent imposés à l’impôt sur le revenu au nom de chacun des associés en proportion de leurs droits dans la société. Le résultat imposable est déterminé dans la catégorie des revenus fonciers. Il est soumis à l’impôt, même si les bénéfices de la SCI ne sont pas effectivement distribués. Que la société redistribue les bénéfices ou non (possibilité de les mettre en réserve), les associés seront toujours imposés directement sur ces bénéfices.

Les associés devront donc déclarer leurs revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques. Comme pour un investissement direct, la SCI pourra déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers nets perçus. En revanche, il ne sera pas possible de déduire les frais de l’achat (frais de notaire, d’agence, etc.).

Il sera toujours possible pour un associé de choisir le régime micro-foncier si l’ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15 000€.

Les déficits fonciers éventuellement constatés sont imputables sur le revenu global de chaque associé à hauteur de 10 700 Euros.

Les SCI peuvent être soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS), sur option des associés. L’option est irrévocable. Dans cette hypothèse, il n’y a plus de transparence fiscale. C’est la société qui sera directement imposée. La SCI est alors imposée sur ses bénéfices au taux de 15% jusqu’à 38 120€ puis 33,1/3 % ensuite. Les associés pourront percevoir des dividendes sur les bénéfices de la société. Ceux-ci seront alors imposés à l’impôt sur le revenu de l’associé.

Imposition des plus-values

Si la SCI est imposée à l’IR : Lorsque la SCI vend un immeuble, la plus-value est taxable selon le régime des plus-values immobilières. La plus-value est déterminée au niveau de la société mais est imposée au nom de chaque associé, en fonction de sa quote-part dans le capital social. Elle bénéficie des exonérations applicables aux particuliers et, notamment, de l’abattement pour durée de détention. Les plus-values réalisées lors de la cession de parts sociales relèvent également du régime des plus-values immobilières. En cas d’imposition à l’IS, les plus-values réalisées par la SCI relèvent des plus-values professionnelles. Elles ne bénéficient d’aucune exonération.

 

1 Le statut juridique est, en droit français, un ensemble de textes qui règlent la situation d'un groupe d'individus, leurs droits, leurs obligations. Il appartient aux statuts de définir l'étendue et les limites des pouvoirs détenues par le gérant. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d'achat ou de vente d'un immeuble soient conditionnés à l'accord préalable des associés. Les associés disposent d'un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies au sein des statuts. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est, en principe, proportionnel à leurs droits dans la société.

2 Un acte sous seing privé est un acte juridique rédigé par les parties à l'acte ou par un tiers dès lors que celui-ci n'agit pas en tant qu'officier public.

3 En droit français, l'acte authentique est « celui qui a été reçu par des officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises » selon l’article 1317 du Code civil français.

4 En droit français, un journal d'annonces légales (JAL) est un journal d'information habilité à recevoir des annonces légales des sociétés.